我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：你好，目前名下有一套杨思三林区域老破小，不考虑学区的情况下，在犹豫是选择卖房置换打新（积分约70分，可用现金约700万）还是选择直接购买二套房，周浦区域的次新房（首付可用现金约500万）？家庭情况是有一个一岁宝宝，家中老人要帮忙带娃，两套房可用避免一些家庭琐事矛盾。

　　沪叔：你好，如果置换后70分，首付预算700万，可以买总价一千万的新房，三林这边新房三房可以考虑如果是现有的五百万，考虑二手次新的线万出头的次新，可以考虑电信三兄弟这边次新三房。

　　提问：沪叔，你好，准备在上海买房投资的线万左右，九星城板块怎么样，房子买在这里有没有升值潜力呢？

　　你好，上海潜力板块的特征是首先拥有大片空地，其次产业与住宅不能分离，并且得有合理的配比产住结合。九星城就是这样一个新的潜力板块，规划中板块内一个“九宫格”区域作为大型购物中心建设，住宅与商业用地比列保持了40：60。交通方面，板块有地铁9号和12号线，路面有中环，外环和沪闵高架，欧亿体育 欧亿体育app下载到达上海各大核心城市都十分便利，教育方面板块规划3快教育用地。综合来看九星城板块整体的规划和前滩的规划十分相似，并且不是全部复制，也有自己的发展特点，板块内目前有一些著名的房产企业，欧亿体育 欧亿体育app下载未来发展看好。具体板块内买房选筹，详见知识星球内部分享。

　　丰庄是嘉定最靠近市区的板块，丰庄的缺点非常明显，房子偏老，未来也很少有新房入市。缺少想象空间，没有大型的商业综合体，医疗资源也很贫瘠。而且北边两公里就是江桥垃圾焚烧厂，紧靠京沪高速外环等主干道，有一定的噪音影响，但是丰庄并不缺少生活气息。并且丰庄还引进了普陀区二梯队武宁路实验小学的资源，学区也算补足了。作为二十年前开发的成熟板块，丰庄本身没有现代化的商业综合体也是不争的事实，但丰庄也在热闹着，上海蔬菜销量最大的批发市场江桥批发市场就在北丰庄，当然这些对板块自身并不加分，来往的商贩、货车也在影响着板块溢价。丰庄的房子整体偏老，老房子多为绿地，在一九九五年前后建造，作为老房子品质可以，还有大量零几年建造的商品房，丰庄就是如此，区域开发已经饱和，房子也在老去，中意新房的客户可以绕过。但是由于这个地段丰庄还是存在性价比的，靠近普陀和长宁的丰庄本质还是在享受市区的外溢客源。在本身空间距离足够小的情况下，本身预算就仅刚需客户，多少人会因为是普陀的产权而买。虽然丰庄这个板块正在老去，但是因为没有人讲故事，价格也更友好，两百万出头可以买到二十多年房龄的一房，三百万到四百万可以买到两房。那对品质要求更高一点的七百万左右可以买到地铁口的两房，毕竟往市区在近一两个地铁站的位置，同样房龄和户型的基本上总价就要高个三百万了。

　　你好，临平路板块本身的住宅数量多，居住氛围较好，生活气息浓厚，并且板块有良好的发展前景，周围餐饮，商铺数量都不少，能够很好的满足当地居民的需求，配套设施也比较多元。此外，板块内教育资源丰厚，拥有较多不错的学区房。该地区距离陆家嘴及核心商务区较近，因此可能会有较多外溢人才，而该区也是政府规划的重点区域，政策的红利较多。该地区的板块面积较大且处于上海内环，但是缺点就是距离市中心的距离较远，板块内缺少大型的商业中心，但是有比较优越的医疗资源。整体来看，该板块的投资价值跟发展前景还是非常不错的。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

　　你好，今年上海楼市值得关注的有内环二手房与外环一手新房，内环新房将供应量较少，房子较为稀缺，购房难度大。在中内环购房的客群主要为改善型，主打大面积的优质次新房将有不错的市场空间。而一些不带学区的老破小，未来流动性会变差，建议尽快出售。外环如嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城可选的新房数量相对较为充足，居住环境更加优越，从政治定位、周边城市利好以及区域内通达性来看，五大新城各有优劣，整体上青浦的各方面条件更为优秀。在上海买房，重点选择区域有浦东的金色中环（前滩、杨思、张江、金桥、沪东船厂）、临港自贸区、浦西的大虹桥板块、青浦的大虹桥板块、青浦的华为板块，这些区域有政府规划利好。

　　而对于外环的别墅建议尽量规避，房产未来可能流通凝滞，抵押变现能力不足。如果选择二手房，建议尽量选择优质地段的满五二手房。上海楼市调控并不是在降低房价而是减慢房价涨幅，而购房资格、所需成本会在调控过程中不断提高，建议有购房资格的购房者还是要趁早买房，后期买房会越来越困难。